海原县人民政府办公室关于印发《海原县农村集体经营性建设用地入市工作方案》的通知

各乡镇人民政府、海城街道办，政府各部门：

《海原县农村集体经营性建设用地入市工作方案》已经县人民政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

   海原县人民政府办公室 

                    2026年4月2日     

（此件公开发布）

海原县农村集体经营性建设用地

入市工作方案

为稳妥有序推进集体经营性建设用地入市工作，加快构建城乡统一建设用地市场，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和政策性文件，结合海原县实际，制定本方案。

一、工作目标

完善集体经营性建设用地产权制度，明确入市主体、入市范围、土地用途、入市途径和程序，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价同责，实现在城乡统一的建设用地市场中交易，提高集体建设用地节约集约利用水平。

二、工作任务

入市过程中严格执行“232”要求，即抓住“两项前置条件”，可入市土地锁定在国土空间总体规划和村庄规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途，并完成集体土地所有权确权登记的存量农村集体经营性建设用地；紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市（2023年3月1日后批准的建设用地），不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发；探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益，保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

（一）前期准备

1.摸清数据底数。依据《海原县国土空间总体规划（2021—2035年）》、村庄规划、海原县第三次国土调查及年度国土变更调查成果，摸清集体经营性建设用地底数。对存量集体建设用地中的经营性建设用地开展地籍调查，建立存量集体经营性建设用地数据库，数据主要包括坐落、四至、界址、面积、权属、规划、流转情况等信息，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。

2.落实规划管控。结合《海原县国土空间总体规划（2021—2035年）》和村庄规划成果，统筹并合理安排存量集体经营性建设用地入市的规模、布局、开发强度和开发时序。

3.建立入市底价。按照已依法公布实施的海原县集体建设用地土地级别及基准地价，由土地估价专业评估机构开展土地评估，经县人民政府研究，确定入市底价。

4.夯实权属基础。核实已依法办理集体土地所有权登记的集体建设用地。探索解决集体建设用地历史遗留问题政策措施，研究对2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地的处置办法。在合法合规的基础上，充分发挥村民自治作用，稳妥解决不符合规划、缺乏合法手续、土地利用效率低等历史遗留问题。

（二）明确入市边界

1.入市范围。《海原县国土空间总体规划（2021—2035年）》、村庄规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途，并完成集体土地确权登记的存量农村集体经营性建设用地，可纳入农村集体经营性建设用地入市范围。拟入市土地还应符合以下条件：

（1）产权明晰、无权属争议，已依法办理土地所有权登记，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；

（2）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利，地上建筑物、其他附着物产权和补偿可有效处理的；

（3）符合产业、环保等政策及标准要求，土壤环境质量符合建设用地土壤污染风险管控标准；

（4）具备通路、通水、通电、土地平整等条件，但农村集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外。

2.入市主体。农村集体经营性建设用地入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。在入市前，土地所属村（组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码。根据乡（镇）村等集体经济组织不同形态和发育程度，指导农村集体经济组织综合分析入市和成片开发土地征收的利弊和影响，尊重农村集体经济组织成员对入市、成片开发土地征收的选择权，充分听取意见建议和满足合理诉求。

3.实施主体。入市过程中，由集体经济组织或者村委会等自治组织作为实施主体。考虑到入市方案制定和实施过程具有专业性、市场性的特点，经集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上代表同意，可委托具有市场法人资格的组织作为入市实施主体。县自然资源局做好业务指导与监督工作。

（三）明确入市方式、年限及入市平台

1.入市方式。在符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求前提下，通过出让、出租、作价出资（入股）等方式进行入市。

2.使用年限。通过出让方式取得使用权的，使用年限按照下列用途确定：工矿仓储用地不超过五十年；商服用地不超过四十年。

通过出租方式取得的使用权的，租赁期限不得超过二十年。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。使用最高年限不得超过国家法律法规规定的相同用途的最高年限。

3.入市平台。农村集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）统一纳入自治区公共资源交易平台网上交易系统。

（四）规范入市程序

制定《海原县农村集体经营性建设用地入市流程及决策办法》。主要程序有：

（1）根据入市范围要求确定入市地块；

（2）依据村庄规划提出拟入市宗地规划设计条件，评估宗地价格；

（3）入市方案编制；

（4）入市方案审核；

（5）公开交易；

（6）签订合同；

（7）使用权不动产登记。

（五）盘活农村存量建设用地

1.对依法取得、符合规划和用途管制规则的存量集体建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可就地入市。

2.依据国土空间总体规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套、重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件调整入市。

3.允许通过城乡、乡镇内建设用地增减挂钩政策，将零星、分散的存量集体建设用地复垦成农用地后，腾挪出建设用地指标，调整到符合条件的区域入市。

（六）健全入市增值收益分配机制

建立土地增值收益的有效机制，兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益。

1.制定《海原县农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法》，确保农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。乡镇人民政府可探索乡（镇）村联动等形式，拓宽农村集体经营性建设用地入市市场，采用股权分红等形式获得入市收益。

2.农村集体经营性建设用地使用权竞得人，应按规定缴纳土地增值收益调节金。调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地使用权办理不动产登记手续的要件。

3.各乡镇会同县农业农村局、财政局，按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，鼓励村集体经济组织设立农村集体经营性建设用地入市资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，严格监督管理。入市收益主要用于农村社会保障、基础设施完善和农村公共服务提升等公益事项。

4.调节金由县财政局统筹安排使用，主要用于农村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众救助等支出。严格实行收支两条线管理。

（七）严格入市土地开发利用监管

1.规范入市合同管理。入市宗地成交并完成公示后，县自然资源局负责指导农村集体经济组织与土地使用权人参照合同示范文本签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。

2.按照约定开发利用。依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规和农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同确定开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。

3.土地开发利用监督。土地所有权人负责监督使用权人按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。通过签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》等方式，明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人等各方权利和义务。参照国有建设用地中闲置土地的处置要求，加强对入市土地闲置的监管和处置。

4.加强规划许可管理。明确规划许可管理要求，统一并规范规划许可办理事项。完善规划条件、规划许可业务链条的实施和监管规定，优化事项流程，提高审批效率，加强执法巡查。

5.提前收回使用权。因规划调整或乡（镇）村公共设施和公益事业建设等需要收回农村集体经营性建设用地使用权的，应依法收回并给予土地使用权人合理补偿。交易双方如有争议，依照合同的约定协商处理、申请仲裁或者向法院提起诉讼。

6.入市程序备案监督。入市完成后，由实施主体将入市程序中的相关资料交由村集体长期保存，并报乡镇人民政府、县自然资源局备案管理。

三、实施步骤

（一）启动部署阶段（2026年4月底前）

成立海原县农村集体经营性建设用地入市工作领导小组，制定工作方案，开展底数调查、制定配套规章制度等前期工作。

（二）组织实施阶段（2026年5月—2028年2月）

核实确认集体土地所有权确权、村庄规划技术审查和数据库，在此工作基础上按照方案稳妥有序开展入市工作。

（三）试行总结阶段（2028年3月—2028年4月底）

在开展入市的过程中，按照研究要深入、总结要及时的原则，逐步完善农村集体经营性建设用地入市体制机制，认真总结入市工作的做法、经验和不足。

四、保障措施

成立由县长担任组长，县委、县政府主管领导担任副组长，县自然资源局、发改局、司法局、财政局、住建局、水务局、农业农村局、中卫市生态环境局海原分局、市场监督管理局、税务局以及各乡（镇）人民政府为成员的海原县农村集体经营性建设用地入市工作专班，办公室设在县自然资源局，主要负责人任办公室主任，具体负责集体经营性建设用地入市方案的核对工作。办公室不刻制印章，因工作需要，由县自然资源局代章。

自然资源局负责指导村集体经济组织开展地价评估、招标、拍卖、挂牌等入市交易的具体实施。牵头组织开展实用性村庄规划办理工作，确定入市地块的规划用地性质、规划条件等指标。发改局负责依据相关产业政策，对项目节能、产业准入条件、投资建设等内容进行审查。生态环境局负责对项目是否符合生态环境保护要求进行审查。住建局负责指导项目建设管理，做好项目施工许可、工程质量监督等工作。水务局负责对项目是否符合水土保持要求进行审查。农业农村局负责对农村集体经营性建设用地配套农业现代化建设工作进行指导和服务，审核指导村集体经济组织建设。财政局负责指导土地增值收益调节金征收及使用管理，积极探索财政支持集体经营性建设用地入市的办法。将农村集体经营性建设用地入市工作经费纳入相应的财政预算，也可从收缴的土地增值收益调节金中拨付，确保各项工作的顺畅开展。乡（镇）人民政府作为入市工作的责任主体，监督和指导村级组织切实履行民主程序，完成本区域内农村集体经营性建设用地入市项目初审，监督检查农村集体经营性建设用地增值收益分配和使用等工作；加强舆情监测，发现问题及时报告，正确引导舆论；负责指导农村集体经营性建设用地地上建筑物拆除腾退工作。