海原县人民政府关于印发海原县县城规划区房屋（土地）征收补偿安置办法的通知

海政规发〔2018〕3号

海原县人民政府关于
印发海原县县城规划区房屋（土地）征收补偿安置办法的通知

各乡镇人民政府、海城街道办、甘盐池管委会，政府有关部门、直属事业单位：

《海原县县城规划区房屋（土地）征收补偿安置办法》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

                                                                                             海原县人民政府

                                                                                           2018年7月20日

（此件公开发布）

海原县县城规划区房屋

（土地）征收补偿安置办法

第一章  总  则

第一条 为规范县城规划区内房屋（土地）征收补偿安置工作，保障被征收所有权人（以下简称被征收人）合法权益，制定本办法。

第二条 本办法依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《宁夏回族自治区土地管理条例》《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》等有关法律法规。

第三条 本办法适用于县城规划区内合法建筑物、构筑物的征收补偿，对违法建筑物、构筑物一律不予补偿。严禁非法买卖土地。

第四条 征收补偿安置应当坚持决策民主、程序合法、操作规范、过程公开的原则。

第五条 县人民政府负责房屋（土地）征收补偿安置工作，县住建、国环部门为房屋（土地）征收单位（以下简称征收单位），征收单位可委托项目乡镇、街道办等部门实施征收工作。

第六条 对违反本办法规定的组织和个人，任何人都有权向纪监、财政、审计等监督部门举报，监督部门须对举报问题调查处理。

第二章   征收决定

第七条 县人民政府在以下方面作出征收决定：国防外交建设项目；政府基础设施建设项目；政府公共事业项目；政府保障性住房项目；旧城（棚户区）改造建设项目；法律法规规定的其它建设项目。

第八条 拟征收的各类建设项目，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和各类专项规划。

第九条 县人民政府作出征收决定前，应由征收单位进行社会稳定风险评估，并报县人民政府研究确定。

第十条 县人民政府应组织有关部门，对征收补偿安置办法进行论证，广泛征求公众意见修改完善后，正式公布实施。

第十一条 县人民政府作出征收决定后，发布征收公告。征收单位负责做好宣传解释工作，对征收范围内房屋、土地及附着物进行调查公布。

第十二条 征收资金实行专款专用，补偿资金应提前足额到位，纪委监委、财政、审计等部门加强监督。

第十三条 被征收人对征收决定不服的，可依法提起行政复议或行政诉讼。

第三章  征收评估

第十四条 实施征收单位与被征收户协商确定评估公司，协商不一致时以随机抽取确定。

第十五条 征收单位应向测绘、评估公司出具委托书，双方签订征收测绘、评估合同。

第十六条 测绘、评估公司应客观公正开展工作，任何单位和个人不得干预。测绘、评估结果经审计后由征收实施单位、测绘、评估公司、被征收人共同签字确认。

第十七条 测绘、评估结果公示7日，被征收人对测绘、评估结果有异议的，应在收到评估报告10日内向测绘、评估公司提出书面复核申请，评估、测绘公司在10日内将复核结果书面告知被征收人，收到书面复核结果报告10日内仍有异议的，可依法提起行政复议或行政诉讼。

第十八条 被征收人在法定期限内，不申请行政复议，不提起行政诉讼，且不拆迁的，申请法院依法裁定。

第四章  类别界定

第十九条 住宅用房：指用于居住的房屋，包括自建房、商品房、房改房、集资房以及自行改变住宅用途用于经营或出租的房屋。

第二十条 营业用房：指具有营业房产证、经商业出让的国有建设用地使用权证或政府文件批准从事商贸服务的房屋。

第二十一条 生产用房：指具有房产证或土地出让手续的生产企业用房。包括厂房、办公用房、仓库等。

第二十二条 生产企业：指具有营业执照、税务登记证和半年以上完税发票的企业。

第二十三条 主房结构等级认定：

第二十四条 院内设施界定：（1）主房指除各种板房外，前后墙均高于2.5米以上的居住生活用房；（2）简易房指除主房以外的车棚、库房、炭房、板房等附属用房；（3）附着物指围墙、大门、井窖、圈棚、树木等。

第二十五条 房屋面积：（1）平房面积指房屋外墙合围面积；（2）楼房面积指楼房建筑面积（以实测面积为准）；（3）房屋前墙带有飞檐、廊檐、挑檐、码头等不计入主房面积；（4）两侧有墙、有房顶的大门过道按同类房屋进行认定，大门不再予以补偿。

第二十六条 用地面积：（1）主房用地面积指主房外墙合围面积；（2）楼房用地面积指楼房占地面积。

第二十七条 住宅院落认定：有房屋、围墙、大门等界址性构筑物，且院落四至坐标与2016年11月份航拍图一致；有房屋、无围墙、大门等界址性构筑物，且房屋四至坐标与2016年11月份航拍图一致，院落面积认定最高不超过0.6亩。

第二十八条 容积率：指院落主房建筑面积与院落占地面积

（以下简称院落地）的比率。

征收2016年11月低空航拍影像图存在房屋时，不受容积率限制，以实测数据为准；其他容积率按以下标准执行：

1.院落面积200平方米以下的，容积率不得高于0.8；

2.院落面积200平方米以上400平方米以下的，容积率不得高于0.75；

3.院落面积400平方米以上540平方米以下的，容积率不得高于0.7；

4.院落面积超过540平方米的，容积率不得高于0.6。

第五章 补偿标准

第二十九条 征收补偿方式:被征收住宅房屋实行货币或房票安置补偿两种方式，被征收人按其意愿只能选择一种补偿安置方式。

第三十条 营业用房和生产用房实行货币补偿，有一定规模的小微企业，愿扩大生产规模且符合县城统一规划的，土地通过招拍挂取得，按照相关规定自建经营场所。

第三十一条 应置换住宅楼结构评估标准按新建砖混住宅楼（毛坯房）执行。

第三十二条 货币安置补偿：应安置住宅楼面积按照新建砖混住宅楼均价2000元／平方米补偿，不认可此补偿标准的，可聘请有资质的评估公司参照《海原县城规划区2017年房屋征收货币补偿评估指导价》评估补偿；附着物及院落土地严格按照当年发布的《海原县城规划区土地及附着物征收补偿指导价》实行货币补偿。

第三十三条 房票安置补偿：房票安置补偿有两种评估方式，第一种是以住宅房屋进行评估补偿，第二种是以院落地进行评估补偿，被征收户只能选择其中一种方式。

第三十四条 以住宅房屋评估补偿：是指以住宅主房面积、等级、容积率、调换系数等评估补偿的方式。

住宅主房和新建砖混住宅楼（毛坯房）调换系数为：（一）砖混楼房1:1；（二）砖混平房一等1:0.9，砖混平房二等1:0.83,砖混平房三等1:0.7；（三）砖木平房一等1:0.85，砖木平房二等1:0.8，砖木平房三等1:0.76；（四）砖土木平房一等1:0.75，砖土木平房二等1:0.7，砖土木平房三等1:0.65；（五）土木平房1:0.65。

 附着物及院落土地严格按照当年发布的《海原县城规划区土地及附着物征收补偿指导价》实行货币补偿。

第三十五条 以院落占地评估补偿：是指以院落地评估补偿的方式，被征收房屋除主房外，其他一切地上附着物和地下构筑物不再补偿。

（1）征收住宅院落面积小于0.6亩的：每0.1亩置换楼房面积35平方米。

（2）征收住宅院落面积大于0.6亩小于0.81亩的部分：每0.1亩置换楼房面积30平方米。     

（3）征收住宅院落面积大于0.81亩小于1.5亩的部分，每0.1亩置换楼房面积20平方米；

（4）超出1.5亩的部分按住宅用地补偿标准货币补偿。

第三十六条 以院落占地评估主房补偿标准：按房屋结构等级、容积率等给予适当补偿，具体以当年房屋土地征收实施方案为准。

第三十七条 院落外围空地、果园、菜园或以硬质和软质材料（如铁丝网、水泥杆）围建的不属以院落地换房范围，按照当年发布的《海原县城规划区土地及附着物征收补偿指导价》实行货币补偿。

第六章 征收安置

 第三十八条 以房票可产权调换政府代建安置房，也可购买棚改房源平台房。安置房楼层价格调整系数为：一层下调8%，二层上浮6%，三层上浮8%，四层上浮4%，五层下调10%，按照均价对应找补差价。房源平台楼层价格调整系数以房企规定为准。

第三十九条 安置房号按拆除先后顺序选择，对选择二套或二套以上安置房的，实行选三楼带五楼，选二楼带一楼。

第四十条 （一）货币补偿和现房产权调换搬迁费按主房面积10元/平方米的标准发放；（二）期房产权调换安置的搬迁费按主房面积20元/平方米的标准发放；（三）征收的营业用房、生产企业停产停业损失费按房屋评估总价的7‰一次性给予3个月货币补偿，搬迁费按房屋面积60元/平方米的标准一次性发放。

第四十一条 选择房源平台商品期房的过渡安置费按住宅主房面积每月8元/平方米的标准一次性发放12个月。

第七章  优惠政策　

第四十二条 以房票购买棚改房源平台房给予补助、奖励，具体以当年房屋土地征收实施方案为准。

第四十三条 选择货币补偿安置的被征收人，不再缴纳个人所得税。

第四十四条 被征收人选择产权调换或以房票购买商品房的，除缴纳专项维修基金外，不再缴纳契税，超出应安置面积部分按有关规定由被征收人缴纳。

第四十五条 在符合法律政策规定范围内，按照应免尽免、方便于民的原则，对办理房产证、产权过户、营业审批等相关业务给予最大便利。

第八章   其他规定

第四十六条 自房屋征收决定发布之日起，相关部门（单位）暂停为被征收人提供规划、建设等审批活动，被征收人任何单位和个人不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途，设立登记或变更经营性场所等增加补偿费用的不当行为。

第四十七条 以下情形不予补偿：

1.自公告发布之日起，以2016年11月航拍图片为依据，超出容积率的房屋不予补偿。

2.房屋内部及室外地下管线不再补偿；公用巷道及公共区域土地不予补偿。

第四十八条 被征收房屋或者土地改变用途的，以政府及其国环、住建等部门的批准文件依据。

第四十九条 被征收房屋、土地存在债务、抵押等产权纠纷的，由各方当事人协商解决，协商未果的通过司法程序解决。

第五十条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。房屋征收补偿协议签订后，被征收人应将土地使用权证、房产证等权属证明交征收部门，由征收部门统一办理注销手续。

第五十一条 楼房统一组织拆除；平房残值原则上归征收单位所有，在遵守征收规定和签订安全协议的前提下，被征收户可自行拆除并处理残值；被征收人未按房屋补偿安置协议所限定的时间拆除的，房屋征收部门将组织具有相应资质等级的建筑施工单位实施拆除，残值归房屋征收部门所有。

第九章　法律责任

第五十二条 对征收工作人员滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的给予处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。 

第五十三条 采取暴力、威胁等方式阻碍合法征收，违反治安管理的给予治安处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。 

第五十四条 评估、测绘公司出现失误责令限期整改，造成损失的依法承担赔偿责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十章   附 则

第五十五条 本办法仅适用于海原县城规划区（不含规划控制区）的棚户区改造及建设项目房屋征收，2017年12月31日前棚改项目区房屋征收仍按原政策执行。

第五十六条 本办法未尽事宜另行规定，由县住房和城乡建设局负责解释。

第五十七条 本办法自发布之日起执行，《海原县人民政府关于印发海原县城规划区房屋（土地）征收补偿安置办法的通知》（海政发〔2017〕58号）同时废止。本办法实施前已实施的项目，继续按照《海原县人民政府关于印发海原县城规划区房屋（土地）征收补偿安置办法的通知》（海政发〔2017〕58号）执行。