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海原县农村集体经营性建设用地入市管理办法

（试行）

第一章 总则

第一条 为稳妥推进农村集体经营性建设用地入市工作，建立城乡统一的建设用地市场，维护农民集体土地权益，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和政策性文件，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地是指国土空间总体规划、村庄规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途，并完成集体土地所有权确权登记的存量农村集体经营性建设用地，权属清晰、没有争议的土地。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份，通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用的行为。但地下资源、埋藏物和乡镇公用设施除外。

农村集体对其所有的工矿仓储、商服等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。集体经营性建设用地入市应坚持维护土地公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分配增值收益的基本原则。

第四条 依法取得农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利，履行相应义务，实行同等入市、同权同价。

第五条 农村集体经营性建设用地使用权入市工作由海原县农村集体经营性建设用地入市工作领导小组负责，有计划、有步骤地推进。

第二章 入市范围、途径、条件

第六条 入市范围。国土空间总体规划、村庄规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途，并完成集体土地所有权确权登记的存量农村集体经营性建设用地，可纳入农村集体经营性建设用地入市范围。

第七条 农村集体经营性建设用地入市采取下列途径：

（一）就地入市。对依法取得、符合规划和用途管制规则的存量集体建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可就地入市。

（二）在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套、重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件调整入市。

（三）允许通过城乡、乡镇内建设用地增减挂钩政策，将零星、分散的存量集体建设用地复垦成农用地后，腾挪出建设用地指标，调整到符合条件区域后入市。

第八条 农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（1）产权明晰、无权属争议，已依法办理土地所有权登记，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利。

（2）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利，地上建筑物、其他附着物产权和补偿可有效处理的。

（3）符合产业、环保等政策及标准要求，土壤环境质量符合建设用地土壤污染风险管控标准。禁止不符合产业政策、规划、环保等要求的高污染、高耗能及淘汰类建设项目使用集体经营性建设用地 。

（4）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但农村集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外。

第三章 入市主体、实施主体

第九条 农村集体经营性建设用地入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。在入市前，土地所属村（组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码。根据乡（镇）村等集体经济组织不同形态和发育程度，指导农村集体经济组织综合分析入市和成片开发土地征收的利弊和影响，尊重农村集体经济组织成员对入市、成片开发土地征收的选择权，充分听取意见建议和合理诉求。

第十条 农村集体经营性建设用地入市过程中，由集体经济组织或者村委会等自治组织作为实施主体。考虑到入市方案制定和实施过程具有专业性、市场性的特点，经集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上代表同意，可以委托具有法人资格

的组织作为入市实施主体。县自然资源局做好业务指导与监督工作。

第四章 入市方式、使用年限

第十一条 农村集体经营性建设用地入市方式。集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。

（一）使用权出让。享有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权以出让方式让与土地使用者，土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为；

（二）使用权出租。享有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为；

（三）使用权作价出资（入股）入市。享有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权以作价出资（入股）入市形式供应给土地使用者，按照合同约定支付土地收益的行为。

第十二条 以出让、出租、作价出资（入股）形式入市的，应采取招标、拍卖或挂牌方式，不具备公开出让条件的，可以采取协议出让的方式。以出让方式取得的土地使用权可以依照相关法律法规的规定转让、出租、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、出租、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

第十三条 农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定期限的集体土地使用权作价，作为出资投入新设企业或个人，该土地使用权由新设企业或个人持有。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有。作价出资（入股）的土地使用权可以依照相关法律法规的规定转让、出租、抵押。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限，参照国有建设用地执行。不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途出让的最高年限，即商服用地不得超过40年；工矿仓储用地不得超过50年。

农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

第五章 入市程序

第十五条 农村集体经营性建设用地入市按前期准备、入市方案编制、入市方案核对（审核）、公开交易、签订合同、使用权不动产登记等程序进行。

（一）前期准备。入市前入市主体应开展以下准备工作：

1.根据入市范围要求确定入市地块，报所在地乡（镇）人民政府初审；

2.组织完成拟入市宗地的勘测定界；

3.依据村庄规划提出拟入市宗地规划设计条件；

4.向自然资源局、发改局、农业农村局、工信局、中卫市生态环境局海原分局等部门申请部门联审；

5.委托具有地价评估资质的机构进行地价评估，结合地块实际成本拟定入市宗地的起始价格，起始价格不得低于该宗土地取得的各项客观成本费用之和。评估报告报县自然资源局备案。

（二）入市方案编制。入市实施主体依据规划设计条件、产业准入、产业能耗、产业政策、生态环保管控等条件，编制入市方案，经农村集体经济组织成员（代表）大会会议三分之二以上成员或者三分之二以上代表同意，并在农村集体经济组织所在地公示无异议或异议不成立后，形成入市决议，作为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据。

土地入市方案应包括：

1.拟入市宗地的土地界址、面积、权属情况、土地用途、规划设计条件、产业准入和生态环境保护方面的意见；

2.拟入市宗地的供应方式、使用年限；

3.拟入市宗地的入市交易方式；

4.拟入市宗地的入市起始价格、竞买保证金、增加幅度、最高限价；

5.拟入市宗地的收益分配方案；

6.拟入市宗地的入市主体、实施主体；

7.入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物等的处置方案；

8.土地所有权证明、勘测定界报告等；

9.其他需要集体决策的内容。

（三）入市方案审核。实施主体向所在乡镇政府提出入市申请，申请资料应包括：

1.《农村集体经营性建设用地入市申请书》；

2.《农村集体经营性建设用地入市方案》；

3.《农村集体经营性建设用地入市决议》；

4.《海原县农村集体经营性建设用地入市联审表》；

5.土地所有权证明材料、地块勘测定界图；

6.其他需要提供的资料。

地块所在乡镇对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况、入市价格、民主决策程序等情况进行审核，审核通过后，出具是否同意入市的审查意见。入市主体将审查意见和入市决议报送县自然资源局，根据审查意见，由县自然资源局牵头会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行核对，并报请县人民政府出具批复意见。

（四）公开交易。农村集体经营性建设用地入市实行公开交易。除所有权主体不同外，农村集体经营性建设用地使用权交易过程与规则参照国有建设用地。通过宁夏公共资源交易平台集体经营性建设用地使用权交易系统公开交易。

入市交易完成后，出让人与竞得人在收到《集体经营性建设用地使用权成交通知书》5个工作日内签订《集体经营性建设用地使用权成交确认书》。农村集体经济组织将交易结果进行公示，公示期为5天，接受社会和群众监督。

（五）签订合同。交易双方于《农村集体经营性建设用地使用权成交确认书》签订之日起10个工作日内，由出让人与竞得人签订《集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同》，并报县自然资源局和乡镇政府备案。农村集体经营性建设用地土地使用权人应按合同约定，按时足额缴纳集体经营性建设用地价款并依法缴纳相关税费，交易出让方应及时按相关规定向县财政部门缴纳收益调节金。

签订监管协议。在出让合同基础上，通过签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》，明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人等各方权利和义务。监管内容包括规划条件、产业准入要求、生态环境保护、交地及开竣工、开发投资强度、投达产及税收、土地增值收益调节金缴纳、闲置土地认定等。出让人和受让人接受监督的具体项目、监管要求、违约及整改、责任主体依据出让合同确定，并根据具体项目确定监管措施。监管协议与出让合同配套使用，且自三方当事人签订之日起生效。出让人、受让人签订补充合同或变更调整出让合同的，亦应签订补充监管协议。

（六）申请规划许可。农村集体经营性建设用地使用权的受让方在工程项目建设前，依据《中华人民共和国城乡规划法》向县自然资源局或行政审批部门申领乡村建设规划许可证，参照国有建设用地规划建设管理相关要求，办理开发建设需要的其他事项。

（七）确权登记。农村集体经营性建设用地土地使用权人在缴清土地价款和相关税费后，持成交确认书、出让合同、土地价款和土地增值收益调节金票据等相关资料，依法申请办理使用权不动产登记手续。

第六章 转让、转租、抵押

第十六条 以出让等方式依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，受让人按照合同约定支付全部集体经营性建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，有权将合同项下的全部或部分集体经营性建设用地使用权通过转让、转租、抵押等方式依

法进行使用权再流转。再流转时需要完成地块开发投资总额的25%，也可以按照国有建设用地预告登记相关制度办理不动产转移预告登记。

第十七条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠予以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

农村集体经营性建设用地使用权以出租方式交易的，租赁期间，出租人不得将其转让、作价出资（入股）。确需转让、作价出资（入股）的，须征得承租人同意或在解除租赁合同之后进行。

第十八条 农村集体经营性建设用地使用权转租，是指农村集体经营性建设用地使用权人作为出租人，将其取得的农村集体经营性建设用地使用权出租给他人并获得租金的行为。

第十九条 以出租方式交易的农村集体经营性建设用地使用权转租，应征得土地所有权人的书面同意。原出租合同就是否允许转租及转租条件进行过约定的，从其约定；未约定的，须经本农村集体经济组织成员（代表）大会会议三分之二以上成员表决同意。

第二十条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。土地使用期限由当事人约定，但不得超过土地使用权的剩余年限，并依法缴纳有关税费和土地增值收益调节金后，办理不动产权属变更登记。

第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指农村集体经营性建设用地使用权人不转移对土地的占有，将该农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第二十二条 农村集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因消灭的，应当办理注销抵押登记。以出租方式取得农村集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押期限不得超过出租期限，抵押登记证明应当注明土地出租期限和租金缴纳情况。

农村集体经营性建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权抵押登记的相关规定办理。

第七章 入市收益管理

第二十三条 农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式入市的，交易双方应按规定缴纳土地增值收益调节金。调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市和再转让办理不动产登记手续的要件。土地增值收益调节金主要优先用于农村产业发展、基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等费用支出。

第二十四条 农村集体经营性建设用地入市价款在扣除土地增值收益调节金和入市成本等费用后的增值收益，归农村集体经济组织所有。各乡镇会同县农业农村局、县财政局，按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，鼓励村集体经济组织设立农村集体经营性建设用地纳入资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，严格监督管理。入市收益主要用于农村社会保障、基础设施完善和农村公共服务提升等公益事项。

第二十五条 农村集体经营性建设用地入市、再转让过程中，按照用途差别化缴纳土地增值收益调节金。

第八章 开发利用监管

第二十六条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应当严格按照法律法规的有关规定和入市合同约定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。

第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变土地用途、变更容积率或改变年期等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率或改变年期等程序办理相关审批手续。经批准改变土地用途、变更容积率或改变年期的，应当委托具有地价评估资质的机构，进行地价评估，确定需补缴的土地价款和调节金后，由土地所有权人和土地使用人签订《入市补充合同》，约定土地使用权人向土地所有权人补交地价款的数额和方式。

第二十八条 农村集体经营性建设用地土地使用权人未按照入市合同约定的开发期限开发土地，造成土地闲置的，参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。符合收回土地使用权条件的，所有权人可以解除土地出让、出租、作价出资（入股）等合同，依法收回土地使用权。土地使用权人对农村集体土地所有权人解除合同的决定不服的，可以依法通过法定途径维护自身权益。

第二十九条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）期限届满的，土地使用权可由土地所有权人无偿收回，其地上建筑物、附着物等按照入市合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十条 因公共利益需要，政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，经县人民政府批准后，农村集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

第三十一条 农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。

第九章 法律责任

第三十二条 有关单位相关工作人员在农村集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第三十三条 农村集体经济组织的负责人或经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用入市收益，依照有关规定追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第十章 附 则

第三十四条 本办法自2026年4月2日印发，自2026年5月2日起施行，有效期至2028年5月1日。执行期间，如上级部门出台新的政策与本办法不一致的，按照新规定执行。